Peguam Hartanah Bagi “Token” Kepada Ejen: Tanda Terima Kasih atau Konflik Kepentingan?
Dalam urusan jual beli hartanah, hubungan antara ejen hartanah dan peguam conveyancing memang penting. Ejen biasanya membantu mendapatkan pembeli, menyelaras dokumen dan memperkenalkan pelanggan kepada peguam yang sesuai. Tetapi apabila peguam memberikan wang atau “token” kepada ejen kerana membawa pelanggan, timbul persoalan besar: adakah ia sekadar tanda penghargaan, atau sebenarnya bayaran referral yang mempunyai implikasi profesional?
Berdasarkan peraturan dan panduan semasa Malaysian Bar, isu ini bukan sekadar soal jumlah wang yang diberikan.
Latar Belakang Ringkas
- Ruling 14.23 Bar Council menyatakan bahawa peguam tidak boleh membuat apa-apa bayaran kepada seseorang kerana memperkenalkan klien kepada peguam tersebut. (Sumber Malaysian Bar)
- Peraturan tersebut menggunakan konsep yang luas, termasuk bentuk bayaran seperti commission.
- Rule 52 pula menyatakan adalah tidak wajar bagi peguam memberikan komisen, gratuity atau valuable consideration kepada orang yang tidak berkelayakan bagi mendapatkan atau mempengaruhi urusan guaman. (Sumber Malaysian Bar)
- Malaysian Bar juga pernah menyentuh isu tekanan daripada pemain industri termasuk ejen hartanah yang meminta referral fees daripada peguam.
- Kenapa “Token Terima Kasih” Boleh Menjadi Isu?
Secara sosial, memberikan hadiah selepas seseorang membantu kita memang nampak seperti perkara biasa.
Tetapi dalam konteks profesional, label “token”, “gift”, “appreciation” atau “duit kopi” tidak semestinya mengubah sifat transaksi tersebut.
Contohnya:
Ejen memperkenalkan seorang pembeli kepada firma guaman → pembeli menggunakan firma tersebut → selepas kes selesai, peguam memberikan RM500 kepada ejen kerana membawa pelanggan.
Walaupun disebut sebagai “token penghargaan”, hubungan antara pengenalan klien dan pemberian wang boleh menyebabkan ia dilihat sebagai bayaran kerana mendapatkan klien.
Inilah bahagian yang perlu diberi perhatian.
- Dari Sudut Ejen Hartanah, Adakah Ia Wajar?
Pada pandangan saya, ejen memang wajar menghargai hubungan profesional dengan peguam, tetapi bentuk penghargaan perlu berhati-hati.
Ada perbezaan antara:
- Hubungan profesional yang sihat
Ejen:
- mencadangkan beberapa peguam kepada pelanggan;
- membiarkan pelanggan memilih sendiri;
- tidak menjanjikan komisen daripada peguam;
- tidak memaksa pelanggan menggunakan peguam tertentu.
- Referral arrangement
Ejen:
- membawa pelanggan kepada peguam;
- mengharapkan bayaran bagi setiap kes;
- memilih peguam berdasarkan siapa yang membayar paling tinggi;
- mungkin mempengaruhi pelanggan supaya menggunakan peguam tertentu.
Yang kedua jauh lebih bermasalah dari sudut integriti profesional.
Malaysian Bar sendiri menegaskan bahawa pembeli sepatutnya mempunyai hak untuk menentukan sendiri peguam yang mewakilinya, dan tidak sepatutnya dipaksa oleh ejen untuk menggunakan firma tertentu. (Malaysian Bar)
- Bagaimana Pula Jika Peguam Sendiri Yang Memberikan Token?
Di sinilah saya melihat persoalan paling penting.
Jika “token” itu diberikan kerana ejen telah refer kes, ia sukar dipisahkan daripada konsep referral payment.
Jadi, walaupun jumlahnya kecil seperti RM100, RM300 atau RM500, persoalannya bukan semata-mata:
“Berapa banyak wang diberikan?”
Tetapi:
“Kenapa wang itu diberikan?”
Jika jawapannya ialah “sebab ejen membawa klien kepada saya”, terdapat risiko ia bercanggah dengan Ruling 14.23 Bar Council. (Malaysian Bar)
Pandangan Menyokong
Ada yang mungkin berkata:
- Ejen telah bekerja mendapatkan pelanggan.
- Ejen membantu melancarkan transaksi.
- Peguam mendapat business daripada referral tersebut.
- Token kecil hanyalah tanda penghargaan.
- Amalan ini boleh mengeratkan hubungan antara dua industri.
Dari perspektif komersial, hujah ini memang mudah difahami.
Pandangan Membantah
Namun terdapat beberapa kebimbangan:
- Ia boleh menjadi insentif untuk mendapatkan klien.
- Ejen mungkin memilih peguam berdasarkan ganjaran, bukan kualiti.
- Pelanggan mungkin tidak mengetahui wujudnya bayaran tersebut.
- Ia boleh menimbulkan persoalan tentang konflik kepentingan.
- Ia boleh menjejaskan persepsi terhadap kebebasan dan integriti profesion guaman.
Persoalan Lebih Besar: Siapa Sebenarnya Membayar?
Ini perkara yang sangat penting.
Katakan pelanggan membayar yuran guaman kepada peguam. Kemudian peguam memberikan sebahagian daripada hasil tersebut kepada ejen sebagai penghargaan kerana membawa pelanggan.
Walaupun pelanggan tidak membayar secara terus kepada ejen untuk referral, dari perspektif tadbir urus profesional kita masih perlu bertanya:
Adakah bayaran tersebut sebenarnya sebahagian daripada kos mendapatkan pelanggan?
Malaysian Bar mempunyai peraturan khusus mengenai bayaran memperkenalkan klien, dan sebab itu perkara ini tidak wajar dianggap sebagai sekadar amalan perniagaan biasa.
Jalan Penyelesaian: Bagaimana Ejen & Peguam Boleh Bekerjasama?
Saya melihat hubungan ejen dan peguam tidak perlu bergantung kepada referral fee.
- Bina hubungan berdasarkan kualiti
Ejen boleh membina panel rujukan peguam berdasarkan:
- kepantasan bekerja;
- komunikasi;
- pengalaman conveyancing;
- ketelusan yuran;
- kemampuan mengendalikan kes rumit;
- rekod penyelesaian transaksi.
- Berikan pilihan kepada pelanggan
Daripada berkata:
“Saya ada seorang peguam. Mesti guna dia.”
Lebih baik:
“Saya boleh berikan beberapa pilihan firma guaman. Tuan/puan boleh pilih mana yang paling sesuai.”
Ini lebih menjaga kepentingan pelanggan.
- Peguam dan ejen perlu memahami batas profesional masing-masing
Ejen ialah profesional dalam bidang hartanah. Peguam pula profesional dalam bidang undang-undang.
Kerjasama antara kedua-duanya memang penting, tetapi kerjasama tidak semestinya memerlukan bayaran referral.
Kesimpulan: “Token” Kecil, Tetapi Isunya Besar
Pada pandangan saya, jika wang atau token diberikan secara khusus kerana ejen telah memperkenalkan klien kepada peguam, ia bukan sesuatu yang wajar dianggap sebagai amalan biasa, kerana Ruling 14.23 Malaysian Bar secara jelas melarang peguam membuat bayaran kepada seseorang kerana memperkenalkan klien. (Sumber Malaysian Bar)
Jadi, dalam industri hartanah, hubungan terbaik antara ejen + peguam + pelanggan bukanlah “siapa bagi berapa banyak?”, tetapi “siapa memberikan perkhidmatan terbaik dan paling menjaga kepentingan pelanggan?”
Referral boleh membina jaringan, tetapi integriti mesti menjadi asas hubungan profesional.
